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“不动产”租赁背后隐藏的风险及控制
发布时间:2019-06-13  丨   阅读次数:1565    字号:】    

案情简介

      2014年3月甲公司与乙公司签订房屋租赁合同,合同约定甲公司租用乙公司的房屋自用,租期3年。合同签订后,丙方起诉至法院,请求法院确认甲乙之间的租赁合同无效,请求非法占用期间的损害赔偿,并请求腾房。

      本案发生的主要原因是丙方作为该不动产房屋的产权人,而乙公司并非产权人,乙公司租赁的行为为无权处分,故而向法院起诉维权。

法律分析及风险防范方法

一、合同无效的认定及法律后果?

(一)合同无效的法律规定

《中华人民共和国合同法》

      第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。(反言之,若无处分权人处分他人财产后并未取得权利人追认或为取得处分权,则该合同无效。)

      第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

      第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

      第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      第五十九条 当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

(二)合同无效的法律后果

      1.合同被确认无效后,产生自始无效的后果,但不影响独立存在的解决争议方法的条款效力;

      但《民事诉讼法》第三十三条规定: 下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;……

      《民事诉讼法司法解释》第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

      农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。


      不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。

      故,本案中,若合同中约定争议解决中的管辖法院非不动产所在地法院管辖的,则违反专属管辖原则,亦为无效。

      2. 合同被确认无效后,已经取得的财产应对返还财产所有人。本案中,应丙方并未追认乙方无权处分行为,故而合同被认定无效。合同被认定无效后,甲公司应将房屋腾退处理,返还给产权人丙方,乙公司应将房屋被非法占用期间的收益即租金还给丙方;甲乙之间可根据各自的过错和过错程度对由此而产生的相互间的损失承担责任。


二、不动产租赁背后都有哪些权利人,怎样的租赁行为才是有效的?

      根据《物权法》规定:物,包括不动产和动产和法律规定和作为物权客体的权利。物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。故而不动产租赁时,应弄清楚所有权人、担保物权人。  

      1.所有权人可为一个或两个以上单位或个人;若为共有,在处分共有的不动产时,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

      2. 第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

      (二)以合理的价格转让;

      参照本条规定,承租人在租赁不动产时,需收集足够能证明自己是善意的资料,并支付合理的价格。在发生所有权人索赔时,这些证据可帮助减少或免除赔偿责任;

      3.抵押权人:所有权人可在其不动产上设定抵押。为避免抵押权人在实现抵押权时给承租人带来不利,建议查看并收集抵押登记记录,最好取得抵押权人同意租赁的书面资料。


三、随着公司业务量不断增大,目前各基层单位有大量的临时外租不动产(如厂房、办公用房、住宿用房等)的行为存在,而租赁物又具有其特殊性,为更好的实现租用目的,作为承租人,为保证合同的有效性,我们该怎么做?

      1.根据《物权法》相关规定,租赁不动产之前,承租人可通过不动产所在地的登记机构查询不动产权属证书信息,以核实出租方提供的信息资料是否属实;若出租人为提供权属证书,承租人亦可通过该渠道获取,查实;

      2.承租人应确保不动产租赁合同为产权人(共有人)签订或者授权委托人的签订,若为授权签订的,应要求出租人提供授权委托书的原件并核实;

      3.若是转租的,则应要求出租人提供可转租不动产的相关资料;

      4.若是有抵押冻结等情形的,除产权人同意租赁外,最好能取得抵押权人或者冻结机关同意出租的书面资料,以免因后期抵押权人或冻结机关行使权利而遭受损害;

      5.除弄清楚出租方的资格、资信后,注意合同争议解决条款的设定,不得约定仲裁,管辖法院的选择为不动产所在地人民法院;

      6.签订合同前,尽量在多家出租方进行询价,形成书面报价记录,以免租赁合同因价格约定不合理,被合同相对方根据《合同法》相关规定申请撤销。被撤销后的合同将产生自始无效的法律后果,进而会影响使用,影响公司效益;

      7.各部门、各基层单位、各厂在合同履行过程中,应注意合同履行进度的跟进及合同履行过程资料的收集整理,注意合同履行过程中发生异常时,应及时与对方协商,查明原因,提出有针对性的解决方案,避免造成实际损失及防止损失扩大给公司带来的不利影响;

      8.在办理租赁合同时,建议要求出租方提供担保或保证,保证若因该租赁行为对承租人造成损失时,承担连带赔偿责任。

(如有不妥之处,敬请批评指正)


法律事务部供稿